As decisões mais significativas do condomínio precisam reunir a maioria ou mesmo o total dos moradores para que sejam aprovadas. O quórum é estabelecido pelo novo Código Civil e varia conforme o tema votado.
Por exemplo, para a construção de outro pavimento ou a mudança de uso do edifício, é necessária a votação de todos os moradores. A falta de quórum adequado para cada situação poderá dar margem para a anulação das decisões tomadas e cancelamentos judiciais.
Saiba como fazer uma assembleia geral extraordinária
A assembleia geral extraordinária é o mecanismo estabelecido para a votação de assuntos diversos pelos condôminos, como a aprovação de obras de melhorias, mudança de síndico, alterações na Convenção e ações trabalhistas. Ela pode ser feita sempre que necessário, desde que sejam observadas as regras da legislação, os dispositivos na convenção e o regimento interno do condomínio.
Os condomínios são obrigados a realizar pelo menos uma assembleia geral anual, com o objetivo de aprovar a previsão orçamentária do próximo ano e a prestação de contas do exercício anterior.
O quórum mínimo para que a reunião tenha validade legal deve ser explicitado no edital de convocação. Cada condomínio tem a sua Convenção, mas a maioria determina a aprovação de dois terços dos condôminos, em primeira convocação, e a maioria dos votos dos presentes, em segunda convocação.
De acordo com a legislação, as decisões definidas em assembleia na primeira convocação devem ter a maioria dos votos dos moradores e corresponder à metade das frações ideais do condomínio. Na segunda convocação, basta a maioria dos votos de quem estiver presente na reunião.
Entenda qual é o quórum necessário para aprovar decisão no condomínio
Para aprovar decisão no condomínio como a aprovação de contas, aumento da taxa e eleição de síndico, é preciso quórum de metade do todo em primeira convocação e quórum livre na segunda.
Na realização de obras necessárias, envolvendo a conservação das instalações do edifício, como a pintura ou limpeza da fachada, ou ainda obras urgentes, como impermeabilização de um vazamento, é necessária a maioria dos presentes na assembleia. Porém, se as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação.
Para obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso do condomínio, como reforma da guarita, individualização dos hidrômetros, portaria remota, entre outros, é necessária a votação da maioria de todos os condôminos.
Conheça alguns detalhes das regras para votação
Em razão de a contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, a votação secreta é proibida na assembleia de condomínio.
O condômino inadimplente não tem o direito a voto nas assembleias, de acordo com o art. 1.335, III, do novo Código Civil.
Cabe notar ainda que nem todo inquilino é condômino. Nos termos do art. 1.334, § 2º do novo Código Civil, são considerados condôminos somente os proprietários ou os titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários). O inquilino só poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.
O síndico também nem sempre pode votar. Se ele for condômino, ele poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.
Como vimos, é necessário ficar atento a algumas regras do Novo Código Civil para aprovar decisão no condomínio. Esse cuidado é importante para evitar o risco de algum morador conseguir anular uma decisão da assembleia por meio de uma ação judicial.
